Ni salario mínimo ni IPC: así se define el aumento de la administración

Tras el aumento del salario mínimo en 23,7 puntos porcentuales que ordenó el Gobierno Nacional y luego de que el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) revelara que la inflación anual de diciembre de 2025 fue del 5,1%, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, así como el Ministerio de Trabajo, emitieron una circular para aclarar cómo debe realizarse el incremento de las cuotas de administración en propiedades horizontales.

A través de la Circular Externa 0028 de 2026, ambas carteras explican que las cuotas de administración en propiedades horizontales no deben aumentar automáticamente con el salario mínimo ni con el Índice de Precios al Consumidor (IPC). De acuerdo con los ministerios, actualmente en Colombia no hay una norma que obligue a ajustar este cobro teniendo en cuenta estos indicadores económicos.

La emisión de esta circular, según el Gobierno Nacional, tiene el objetivo de evitar interpretaciones incorrectas que puedan generar aumentos injustificados para los residentes de edificios o conjuntos que pertenecen al régimen de propiedad horizontal. De hecho, sólo en algunos casos específicos, cuando el reglamento interno del conjunto establece una fórmula concreta de ajuste, podría aplicarse un aumento basado en estos indicadores.

“Los ministerios reiteraron que ni el salario vital ni el Índice de Precios al Consumidor (IPC) constituyen causales para un incremento automático en el cobro de la cuota de administración, salvo que el reglamento de propiedad horizontal del conjunto residencial contemple una fórmula específica para este”, señala la Circular Externa 0028 de 2026.

¿Cómo se define la cuota de administración en Colombia?

Luego de presentar esta aclaración, desde el ejecutivo se reiteró que la responsabilidad de fijar el valor de la cuota de administración está a cargo de la asamblea general de copropietarios, que es el máximo órgano de decisión dentro de una propiedad horizontal. Así lo establece la Ley 675 de 2001, la cual establece las normas que regulan el funcionamiento de edificios y conjuntos residenciales en Colombia.

“Por lo anterior, cualquier ajuste en el valor de la cuota de administración deberá estar sustentado en el presupuesto aprobado por la Asamblea General o en lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal vigente, en ejercicio de la autonomía que la ley reconoce a la copropiedad para la gestión de sus recursos”, agrega la Circular 0028 de 2026.

De acuerdo con la legislación colombiana, de hecho, cada año la asamblea debe aprobar un presupuesto en el que se calculan los ingresos y gastos necesarios para el funcionamiento del conjunto. Con base en ese presupuesto se determinan las cuotas que deben pagar los propietarios. Lo que quiere decir que el aumento de la administración sólo puede justificarse si el presupuesto muestra que los costos del conjunto también incrementaron.

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Ahora bien, aunque el aumento del salario mínimo o el IPC no son las variables con las que se fija la cuota de administración, estos indicadores si pueden afectar el pago que debe realizarse en las propiedades horizontales, pues afecta directamente en otros gastos que se cubren con esta cuota, como los salarios del personal de vigilancia, los servicios de aseo y mantenimiento, los honorarios del administrador o los contratos de servicios tercerizados.

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