La Ley lo confirma: los propietarios pueden exigir desde ya estos pagos a los inquilinos

De acuerdo con la Ley 820 de 2003, que es la que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana y establece los derechos y deberes tanto de propietarios como de inquilinos, actualmente los propietarios pueden exigir a los arrendatarios un desembolso adicional antes incluso de firmar el contrato.

Esta normativa, que no se trata de un abuso de poder, busca equilibrar la relación entre las partes, por lo que se incluyen disposiciones que permiten ciertos cobros previos al inicio del contrato. Ahora bien, aunque muchas personas creen que los propietarios no pueden pedir ningún dinero adicional al canon mensual, esto no es del todo cierto.

El artículo 16 de la ley señala que los arrendadores no pueden solicitar dinero en efectivo u otras garantías como respaldo ante posibles incumplimientos del arrendatario. Sin embargo, según el artículo 15, el propietario sí tiene la facultad de pedir una garantía o fianza destinada exclusivamente a cubrir posibles deudas por servicios públicos domiciliarios, como agua, gas o energía, y este dinero se puede exigir incluso antes de firmar el contrato de arrendamiento.

Ley permite cobros anticipados en contratos de arrendamiento

El objetivo de esta medida es evitar que, en caso de que el inquilino deje facturas pendientes, las empresas prestadoras de servicios queden sin respaldo para cobrar las deudas generadas en la vivienda. Es decir, es una protección tanto para el arrendador como para las empresas de servicios públicos, que de otro modo quedarían expuestas a deudas sin garantía de cobro.

Ahora bien, la ley también establece una responsabilidad para el propietario en estos casos: si el arrendador no reporta ante las empresas de servicios públicos la existencia o finalización del contrato de arrendamiento, puede terminar respondiendo solidariamente por las deudas que se generen en el inmueble. Es decir, no cumplir con este trámite puede salirle caro al dueño de la vivienda

Más allá de la garantía de servicios, el régimen de arrendamientos en Colombia establece otros pagos o responsabilidades que pueden recaer sobre los inquilinos, entre ellos algunas reparaciones locativas, es decir, arreglos derivados del uso cotidiano de la vivienda, como el mantenimiento de instalaciones o acabados.

Propietarios pueden solicitar cubrimiento de daños

La norma también delimita las responsabilidades frente a las reparaciones locativas, entendidas como aquellas necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas de higiene y funcionamiento, sin afectar su estructura. Estas incluyen arreglos en pisos, cielorrasos, enchapes y redes de servicios públicos como agua, energía, gas o telefonía. Las reparaciones estructurales, en cambio, corren por cuenta del propietario.

La claridad en estas reglas cobra especial relevancia en un país donde el arriendo es la principal forma de acceso a la vivienda. De acuerdo con un estudio de BBVA Research, Colombia cerró 2025 con 7,3 millones de hogares viviendo en arriendo, una cifra que supera a los 7,1 millones de hogares con vivienda propia.

La proporción de hogares que viven en arriendo pasó del 34% en 2018 al 40% en 2025, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida. A esto se suma que las altas tasas de interés y la dificultad para reunir el ahorro inicial para comprar vivienda han llevado a que cada vez más familias opten por el alquiler.

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