Adiós a las sanciones: la ley en Colombia que prohíbe a los administradores penalizar a residentes

En las principales ciudades de Colombia, las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal son las más solicitadas. Según un estudio de Fasecolda realizado en 2022, más del 60 % de los colombianos reside en este tipo de inmuebles.

Aunque cada conjunto cuenta con su propio reglamento interno y normas básicas de convivencia, todas las propiedades horizontales comparten un marco legal definido por el Estado. Estas reglas buscan promover la armonía entre los residentes, aunque pueden variar ligeramente de una ciudad a otra.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001 en Colombia, las asambleas de propietarios son reuniones donde los dueños de inmuebles en propiedad horizonta toman decisiones importantes sobre la administración, el mantenimiento y las finanzas de su edificio o conjunto, pues son el órgano de gobierno en este tipo de viviendas y están reguladas.

Multas ilegales en conjuntos residenciales, un problema recurrente

El problema, de acuerdo con la abogada Stephanie Rendón, es que muchos administradores de conjuntos residenciales actúan por iniciativa propia, sin contar con el respaldo de la asamblea de propietarios o del consejo de administración, como exige la ley.

Este tipo de situaciones ha generado múltiples conflictos entre residentes y administraciones, pues hay decisiones que son ilegales. “Esa notificación donde te dice el administrador ‘sancionado porque se orinó el perro en el ascensor’ es ineficaz. Ese papel que dice que se le impone la sanción y la firma el administrador por esta conducta es lo mismo que si te impone esa sanción el panadero o el carnicero”, dice Rendón.

¿Qué hacer si se recibe una sanción injustificada?

El artículo 60 de la ley 675 de 2001 establece que las sanciones deben estar previstas en el reglamento interno de la propiedad horizontal y deben ser impuestas de forma razonada, considerando aspectos como la gravedad del hecho, la intención, el daño causado y la reincidencia. No basta con considerar que alguien ha cometido una falta para sancionarlo de inmediato.

En caso de recibir una sanción que no cumpla con los requisitos legales, la persona afectada puede acudir a mecanismos como la acción de tutela, argumentando la vulneración de sus derechos fundamentales. También es importante revisar si la conducta que generó la sanción está efectivamente contemplada en el reglamento del conjunto.

La experta recomendó a los residentes que, antes de aceptar una sanción, pregunten quién la impone, bajo qué autoridad y con base en qué norma. De esta forma, podrán proteger sus derechos y evitar pagar multas ilegales.

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