Alerta para propietarios: escrituras ya no prueban la propiedad, la ley exige este trámite adicional obligatorio
Una vivienda sólo se adquiere cuando la escritura se registra oficialmente, un trámite que puede costar hasta el 4 % del valor del inmueble.
En Colombia, firmar una escritura pública no garantiza, por sí sola, la propiedad legal de un inmueble. La ley establece que el dominio sólo podrá adquirirse cuando el documento es inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), un trámite que muchos compradores desconocen y puede generar conflictos jurídicos.
De acuerdo con la Ley 1579 de 2012, el registro inmobiliario es el mecanismo que otorga validez jurídica a los actos que transfieren la propiedad y permite que el nuevo dueño figure oficialmente en el certificado de libertad y tradición, el documento que acredita quién es el titular de un predio.
El proceso de adquisición de vivienda en Colombia se compone de dos etapas: la escritura pública y su registro. Sólo cuando ambas se cumplen se consolida la titularidad del inmueble.
¿Qué debo hacer para oficializar la adquisisión ante la ORIP?
Para los nuevos dueños de un inmueble, es importante tener en cuenta las siguientes recomendaciones:
- Escritura pública debidamente firmada.
- Certificado de libertad y tradición.
- Documentos del régimen de propiedad horizontal (si aplica).
- Actas y certificaciones de administración o representación legal, cuando corresponda.
Los gastos de escrituración y registro suelen representar entre el 2 % y el 4 % del valor del inmueble, dependiendo de su precio y ubicación. Entre los principales costos se encuentran:
- Impuesto de registro: entre 0,5 % y 1 % del valor del inmueble.
- Derechos notariales: entre 0,27 % y 0,54 %.
- Certificado de libertad y tradición: alrededor de $21.000.
- Otros gastos administrativos y tributarios asociados a la compraventa.
En el caso de viviendas de interés social (VIS), estos valores pueden reducirse por beneficios legales y tributarios.
Si la escritura no se registra, el inmueble puede seguir figurando legalmente a nombre del vendedor, lo que impide que el nuevo dueño lo venda, hipoteque o incluya en procesos de herencia, además de que puede generar disputas judiciales sobre la titularidad y dificultar el reconocimiento del dominio ante bancos y autoridades.
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